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加拿大非居民出租房子怎么报税?教你3种方式

已更新:2021年11月10日


买完房子想租房出去分担下贷款压力的人太多了,可是在加拿大必须知道一点,出租如果不报税大笔罚金等着你!


而非本地居民出租物业在税务上的处理和本地居民是完全不同的,出租物业的税务问题比自住更复杂。在报税项目中,出租物业怎么报税也是很多加拿大非居民目前非常关心的话题,非居民买房产收租应缴纳个人所得税,可有多个选择。


选择一:

非居民代理人按月租金总收入的25%向税务局缴纳预扣税。非居民可选择不采取进一步的行动,预扣税即为最后缴税,不扣除任何相关租赁费用。代理人必须在次年的3月31日前提交NR4税表



选择二:

非居民代理人按月租金总收入的25%向税务局缴纳预扣税。非税务居民可以选择在税务年度后两年内向税务局提交第216章税表,在计算应纳税所得额时,可抵扣相关租赁费用(如,按揭利息,地产税,管理费等)。


故以这种方式计算的所得税应该低于原先的预扣税款,以致退税。一般来说,第216章税表必须在两年内递交,否则就不能抵扣任何租赁费用。



选择三:

此方法需在税收年度开始前(或开始收租前)进行准备。非居民和其代理人可以选择在纳税年度开始前向税务局提交一份NR6税表,然后可按每月净租金收入(扣除相关租赁费用后的收入)的25%缴纳预扣税,从而达到减少缴纳预扣税的目的。


按此方法非居民仍需在次年的3月31日递交NR4税表,并必须于次年6月30日前递交第216章税表。


选择三应成为非居民的首选,因为它减少了预扣税,从而增加了现金流,降低了多付所得税的风险。



NR6税表


非税务居民和其代理人需预估租金收入与相关租赁费用,然后可按每月净租金收入的25%缴纳预扣税。申请了NR6的非居民必须在次年6月30日前递交第216章税表,否则就不能抵扣任何租赁费用,以及仍以总收入的25%交税。



NR4税表


非税务居民和或代理人必须在次年 3 月 31 日之前提交 NR4 税表,以报告总租金收入和预扣税款金额。



第216章税表


非税务居民需提交第216章所得税申报表:

  • 在纳税年度结束后的两年内; (第216(1)条),或

  • 纳税年度结束后六个月内,如果您已提交表格 NR6,并且 CRA 已批准。(第 216(4) 条)


租赁费用可包括如下支出:

  • 广告费

  • 保险费

  • 按揭利息

  • 维修及保养费

  • 管理行政费及佣金

  • 会计费

  • 地税

  • 水电费

在计算应纳税收入时,还可以采取折旧("Capital Cost Allowance"或"CCA")来减少应纳税收入。 建筑物的CCA比率为4%。 但如您有可能在将来搬进该房产,我们建议您在房产出租期间不使用CCA, 这是为了避免因房产用途变更而导致的“假定出售”。另外,如果您之前有使用过折旧抵税的话,卖房那年第216章税表必须在次年4月30日前递交。



税表截至日期


NR6 – 每年12月31日

NR4 – 次年3月31日

S216 – 次年6月30日

Withholding taxes – 次月15日



每年,提交第216章税表所需信息如下:

  1. 物业经理、租户或代理人编制的租金账目表

  2. 利息支出和贷款余额详情(例如银行按揭对账单)

  3. 年内购买新家具、 电器及重大装修的费用清单和细节

  4. 业主直接支付的费用清单和详情

  5. 地税单据

  6. NR4的原件

  7. NR6的副本



标准出租合同


一份标准的安省租赁合同在税务证明上很重要,应包括以下内容:

  1. 租客的信用检查(Credit Check)很重要,前业主的推荐信(reference)也要提供,且须打电话询问。

  2. 水电气,垃圾费,热水炉(HOT WATER TANK)租金,锅炉(FURNACE)租金等,必须列明是租客付还是业主付;

  3. 入住前的检查非常重要,有必要拍照并列明可能会引起纠纷的问题,各方签字。

  4. 业主提供给租客用的家用电器,厨房设施,空调设施等,都要在租赁合同中仔细列明。

  5. 维修与保养,租客负责什么,业主负责什么,在附件里也要明确说明。签合同时必须解释清楚,并各方签字,以免日后无尽的麻烦。

  6. 租客要买第三者保险,每年大概$300左右。

  7. 业主可以收取钥匙押金,但是押金不能超过更换钥匙的成本。

  8. 业主每年可以提高租金一次,金额是由安大略省政府每年规定的指导金额,3%左右。

  9. 如果发生紧急情况(如火灾或漏水或警报响),业主可以随时进入,无需通知租客。

  10. 业主因为以下原因可以申请驱逐租客:

    • 不支付租金、持续迟付租金

    • 租客对建筑物或房间造成损坏

    • 租客在建筑或房间中有违法行为

    • 租客干扰业主或其他租客的平静生活

    • 如果建筑转变为共管或将要被拆除


出售物业


卖房完税证明


非税务居民须在物业出售结算之前需获得加拿大税务局出的卖房清税证明。在签发此证书时,非税务居民将向CRA缴纳25%的买房收益(原始成本和收益之间的差额)做为预扣税。为申请该证明,您需要提供购卖房协议,包括律师结案文件以及销售协议。 加拿大税务局则需要三到六个月的时间才能签发该证书。 为了方便完成交易,部分律师会愿意在其信托账户中保留预扣税至收到该证明,而其他律师则会直接将预扣税汇给CRA。


如果您没有或不能获得该证明,律师必须扣留卖价的 25%,并汇至 CRA。


如果物业是“可折旧”的,CRA 可能需要预扣 50%。这是建议物业不要使用CCA 的有力论据。



第115章税表


出售的次年,非居民如想进一步抵扣费用(如销售佣金)及退税必须在6月30日前申报第115章税表。



详情请见文档:

Non-residential (rental property investment)
.pdf
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欢迎咨询我们了解更多信息。

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