近几年在加拿大房产的牛市里,有人买房自住出租、炒房赚钱来得很快,似乎已是财务成功的捷径了!可别忘了,万税之国加拿大对自住房、出租到出售都有各种复杂的税务规定和算法,已经有太多人因搞不懂加拿大税规被各种罚款、重税搞得得不偿失。
出售自住房必须及时上报,一个业主或一个家庭只有一套自住房可免税,这些都是众所周知的税务常识,那你是否知道,房产转变用途应该怎么报税,那你是否知道,你的房产从自住到出租,出租再到自住,最后出售,每个变化都会产生完全不同的交税金额?具体怎么做才能更省钱,多避税?
自住房用途变更申报
首先,我们从自住房用途变更说起。按照2016年10月3日的新规,自住房出售都需申报,并且,出租后改变了用途也需按房屋出售进行申报!一般有两种情况:
1. 房屋变为出租
自住房成为出租房那年,税法里叫change of use(用途变更), 税务局同样视变卖为出售,但这个时候如果你按税法第45(2)章申请不算变卖的election,加拿大税务居民可享受以下权益:
在你没有别的自住房的情况下出租,今后4年内你的原自住房依然可以指定为自住房。你若是因为工作所迫长期外派,那4年还可以增加。同时,按照规定,加拿大税务居民可以获得+1年的免税优惠,也就是多1年免交资产增值税的机会。
总结:申请Section 45(2)election是针对房屋改变用途时由“自住”变为“出租”用来选择延长自住年份(可延长4年)的一个税务操作。
这个election要在房屋改变用途当年和税表一起提交,获得自住房免税省税的目的。
2. 自住转出租再转回自住
你出租一段时间后再变成自住,也就是两次变化房屋用途,将被定义为出租房按市价售出并按市价买回自住申报所得税!这个时候可以申请Section 45(3)election,加拿大税务居民可享受以下权益:
税法第45(3)章允许申请出租房转自住房不算变卖。同时在卖房当年指定该出租房为自住房最多4年,所以出租的那段时间的房屋增值,你也可以免去一部分的增值所得税。
总结:Section 45(3)election适合自住房出租后再收回来自住的业主,申请 Section 45(3)election也需要在卖房当年和税表一起提交,同样是获得自住房免税省税的目的。
三点小贴士:
在房价涨幅大的情况下,或出租后再回来自住,申请Section 45(2)、45(3) election就非常合算。
改变使用年限太长,不会回来自住,就没有必要申请Section 45(2)election,因为按公式你交税的部分会更多。
如果你认为未来房价涨幅依然大的话,申请Section 45(2)election 10年,20年以上的业主,还是有可能省税的。
额外4年自住房须满足以下条件:
房主是加拿大本地居民
出租房正常报房租收入, 包括被指定为“自住”的这几年,也要正常报房租收入
出租房不曾提取过CCA(税务折旧)
指定该出租房为自住的这4年,不能再指定别的住所为自住房,自住房只能为一套。
具体的细节请找专业的会计师和律师咨询。
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