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自住房出售不报税会重罚!多套房产如何报税最省钱

已更新:2021年11月10日

每到报税季,很多有自住房交易的加拿大税务居民不清楚该不该报税,该怎么报税。

自2016年10月3日起,加拿大国家税务局(CRA)对各类人士买卖自住房(principal residence)规定:

  • 加拿大税务居民出售自住房可免交增值税。但一个家庭自住房只能为一套,如果您有多套住房,必须指定其中一套(合条件的)为自住房。

  • 从2016年1月1日之后出售的自住房,必须在报税单里申报买卖年份和款额,指定哪年该房为自住房,才可免税。不及时指定,或有修改要罚款最高达$8000或每延迟申报一个月$100的罚金。


享受自住房免税 买房时间很重要

CRA对于自住房有一个免税比率的计算公式,并给予+1年的自住房优惠。自住房免税公式:

1 + 把这套房产指定为自住房的年数

免税比率(%)= ——————————————————

拥有着套房产的总年数


也就是说:你的一套房子买了10年,你只自住了9年,税务局可以送你1年,等于算给你自住10年。也就是(1+9)/10=100%自住,全部免税。


但是新规规定:2016年10月3日之后购买房产的,必须在购买时就已经是税务居民,才能享受税务局给的+1。


举个例子:

W先生申请到了加拿大移民,2016年10月31日(10月3日之后)短登,先买了套房子也closing了,11月底就回中国了。买房时由于没有在加拿大居住超过6个月,也无报税,所以不是加拿大税务居民。


2017年3月W先生来加拿大长期居住,也就是居住超过6个月了,成为了税务居民,住在自己买的房子里。2018年要卖掉这套房子。


按照公式,分子(把这套房产当做自住房的年数)是2017、18、19三年,分母是2016、17、18、19四年,而税务局给的+1就不能享受,因为在购买这套房产的2016年,W先生还不是税务居民。

3年 (2017年至2019年)

W先生自住房的免税比率(%)= ———————————— = 75%

4年 (2016年至2019年)


如果W先生卖房赚了80万,增值部分的25%要作为基数纳税,也就是80万的25%要缴纳大约25%的增值税,也就是5万税额必须交给税务局。


当然,同样条件下,如果小张在2016年就选择长登成为税务居民,或者在2017年1月买房,都不用交这5万的税了。



两个以上房产出售申报 不同报税方法税款差异巨大

举个例子:

Z先生拥有两套房产,一套独立屋,一套度假屋,购买和持有时间分别如下,都于2016年售出,独立屋赚了80万,度假屋赚了60万。按照每年只有一套房产能作为自住房的规则,售出后报税的不同方法,会产生很大差别:

方法一:

Z先生以2000年为界,2000年前把独立屋作为自住房,2001年起把度假屋作为自住房,结果,需要报税的部分是$363,636。


方法二,Z先生简单粗暴地把独立屋一直作为自住房,需要报税的部分是$529,412,比第一种多出16万多


情况三,要是Z先生2014年就把独立屋给卖掉赚取80万,而且完全按自住房报税,那么2016年卖度假屋,又会有什么差别?

结果:需要报税的部分是$494,118,比方法一还是多出了13万多



总结:

  1. 买房那年最好是加拿大税务居民,自住房才能完全免税。

  2. 拥有多套房产买卖要提前计划好,才能最大限度减少税赋。

  3. 如果你自己算不清帐,找一个懂得运筹帷幄的会计师,很重要!

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