每到报税季，很多有自住房交易的加拿大税务居民不清楚该不该报税，该怎么报税。
自2016年10月3日起，加拿大国家税务局（CRA）对各类人士买卖自住房（principal residence）规定：
加拿大税务居民出售自住房可免交增值税。但一个家庭自住房只能为一套，如果您有多套住房，必须指定其中一套（合条件的）为自住房。
从2016年1月1日之后出售的自住房，必须在报税单里申报买卖年份和款额，指定哪年该房为自住房，才可免税。不及时指定，或有修改要罚款最高达$8000或每延迟申报一个月$100的罚金。
享受自住房免税 买房时间很重要
CRA对于自住房有一个免税比率的计算公式，并给予+1年的自住房优惠。自住房免税公式：
1 + 把这套房产指定为自住房的年数
免税比率（%）= ——————————————————
拥有着套房产的总年数
也就是说：你的一套房子买了10年，你只自住了9年，税务局可以送你1年，等于算给你自住10年。也就是（1+9）/10=100%自住，全部免税。
但是新规规定：2016年10月3日之后购买房产的，必须在购买时就已经是税务居民，才能享受税务局给的+1。
举个例子：
W先生申请到了加拿大移民，2016年10月31日（10月3日之后）短登，先买了套房子也closing了，11月底就回中国了。买房时由于没有在加拿大居住超过6个月，也无报税，所以不是加拿大税务居民。
2017年3月W先生来加拿大长期居住，也就是居住超过6个月了，成为了税务居民，住在自己买的房子里。2018年要卖掉这套房子。
按照公式，分子（把这套房产当做自住房的年数）是2017、18、19三年，分母是2016、17、18、19四年，而税务局给的+1就不能享受，因为在购买这套房产的2016年，W先生还不是税务居民。
3年 （2017年至2019年）
W先生自住房的免税比率（%）= ———————————— = 75%
4年 （2016年至2019年）
如果W先生卖房赚了80万，增值部分的25%要作为基数纳税，也就是80万的25%要缴纳大约25%的增值税，也就是5万税额必须交给税务局。
当然，同样条件下，如果小张在2016年就选择长登成为税务居民，或者在2017年1月买房，都不用交这5万的税了。
两个以上房产出售申报 不同报税方法税款差异巨大
举个例子：
Z先生拥有两套房产，一套独立屋，一套度假屋，购买和持有时间分别如下，都于2016年售出，独立屋赚了80万，度假屋赚了60万。按照每年只有一套房产能作为自住房的规则，售出后报税的不同方法，会产生很大差别：
方法一：
Z先生以2000年为界，2000年前把独立屋作为自住房，2001年起把度假屋作为自住房，结果，需要报税的部分是$363,636。
方法二，Z先生简单粗暴地把独立屋一直作为自住房，需要报税的部分是$529,412，比第一种多出16万多。
情况三，要是Z先生2014年就把独立屋给卖掉赚取80万，而且完全按自住房报税，那么2016年卖度假屋，又会有什么差别？
结果：需要报税的部分是$494,118，比方法一还是多出了13万多。
总结:
买房那年最好是加拿大税务居民，自住房才能完全免税。
拥有多套房产买卖要提前计划好，才能最大限度减少税赋。
如果你自己算不清帐，找一个懂得运筹帷幄的会计师，很重要！